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	내집마련, 올해가 적기... 강남, 분당, 일산으로 갈아타라.		08.07.20 11:34

	깔리아		HIT 442

★ 내집마련, 올해가 적기... 강남, 분당, 일산으로 갈아타라.

요즘 내집 마련을 하려는 사람들의 걱정이 한 꺼풀 늘었다. 더 떨어질 것이란 생각과 함께 예전처럼 폭등하지 않을까라는 생각이 교차하기 때문이다. 당장의 시장 흐름뿐만 아니라 주택 공급이나 분양가 등 시장의 전반적인 상황이 불안하다. 분양가의 대부분을 차지하는 땅값은 2000년 이후 32.05%나 올랐다. 건설 원자재값도 큰 폭으로 올랐다.반면 아파트 공급물량은 줄어들 전망이다. 정부의 규제로 주택공급이 위축되고 있고, 공공택지 분양도 급격하게 줄어들 것으로 예상된다.

특히 올해 전국에서 공급될 공공택지는 30.7㎢로 지난해(65.2㎢)의 절반에도 못 미친다. 또 새로 지정될 택지개발예정지구도 16㎢로 작년(54㎢)의 29.6%에 불과하며 이는 2003년(15㎢) 이후 최저 물량이다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 그동안 시장을 억누르던 규제의 끈이 느슨해지고 있다는 것이다. 지방은 이미 투기과열지구·투기지역에서 벗어나 분양권 전매가 자유로워졌다. 또 1가구 장기보유자에 대한 종합부동산세·양도세 완화 가능성에 이어 최근엔 재건축 아파트의 조합원 지위 양도 허용, 임대주택 의무건립 완화 등 규제완화 가능성이 높아지고 있다.

부동산은 사람들의 심리에 크게 좌우된다. 특히 강남 집값은 복원력이 높고 파급효과가 크다. 아직 큰 변화는 보이지 않고 있지만, 기대심리가 더 높아진다면 2000년 초에 겪었던 상황이 재현돼 지붕만 쳐다보는 격이 될지도 모르겠다. 이에 따라 내집 마련을 하려는 수요자들은 올해를 넘기지 않는 것이 좋을 것 같다. 강북 수요자들이라면 전통적으로 집값을 선도하고 전체 집값을 좌우하는 서울 강남이나 목동, 분당, 일산 등으로 옮기는 것이 좋을 것으로 생각된다. 가격도 그동안 떨어질 대로 떨어진 상태다. 경기도 용인·파주 등 호재가 많고 새롭게 아파트 단지가 조성되는 곳의 미분양 아파트도 문을 두드릴 만하다.

★ 전셋값 오를 가능성… 무주택자 내집 마련 서두르길

집을 사서 투자 수익을 얻기 힘들 만큼 집값은 단기간에 많이 올랐다. 지난 10년간 수도권 아파트값은 평균 170%나 오를 정도로 단기 급등했기에 주택에 대한 투자로 수익이 발생하기 어려운 구조로 바뀌었다.외환위기 이후 2001년부터 시작된 집값 급등기에 나타났던 차별화의 양상은 2006년 하반기 이후 평준화로 추세가 바뀌었다. 이런 평준화 추세가 나타난 이유는 다주택 소유자에 대한 양도세 강화와 고가주택에 대한 종부세·대출 규제 등 각종 규제 정책의 영향이 가장 컸다. 따라서 정부의 정책적 규제가 계속되는 한 고가주택 약세 및 저가주택 강세 현상은 지속될 가능성이 높다.

한편 2002년 하반기부터 하락세를 보이던 전세가격은 2006년 하반기를 기점으로 상승세로 바뀌어 무주택자의 주거 안정을 위협하고 있다. 매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타내는 전세가 비율은 2001년 말 69.5%를 정점으로 하락하기 시작해 올 6월에는 52.8%까지 떨어지기는 했다. 2000~2004년까지 이루어진 활발한 주택 공급이 전세가격을 안정시켰지만 분양가상한제 등 규제의 여파로 주택공급량이 감소하면서 다시 전세가격이 움직일 공산이 커지고 있다.

과거의 경험으로 볼 때 약한 규제완화에서 강한 규제완화로 이행된 이후 1년 이상의 시차를 두고 주택경기는 회복되었다. 따라서 지금은 고가주택을 투자 목적으로 구입할 시기는 아니다. 투자기간도 길 뿐만 아니라 투자수익을 내 몫으로 만들기 어렵기 때문이다. 그러나 전세가격 특히 서민주택의 전세가격은 앙등할 우려가 매우 높으므로 올 하반기에 전세가 만료되는 무주택자는 저가주택의 전셋값 상승 위험을 헤지(hedge)하기 위한 내집 마련을 서둘러야 할 것 같다. 최근의 유가 및 원자재값 상승은 당분간 경제를 어려운 상황으로 몰아가겠지만 일정한 시차를 두고 경기가 회복된다면 그때는 내집 마련이 더욱 어려워질 공산이 커 보인다.

/곽창석 나비에셋 사장
<이 기사는 2008년 7월 14일 weekly chosun 2015호에 게재되었습니다.>